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Comprar en Miami siendo extranjero: FIRPTA, LLC y crédito

¿Puede un extranjero comprar una propiedad en Miami y qué cambia en el proceso?

Sí, puedes. No existe ninguna restricción legal para que un extranjero compre bienes raíces en Estados Unidos, y no necesitas visa, green card ni residencia para tener una propiedad a tu nombre en Miami. Lo que cambia no es tu derecho a comprar, sino el proceso: FIRPTA es una ley fiscal que aplica cuando vendes y no cuando compras, la LLC es una estructura útil que no le conviene a todos, y el financiamiento sí existe para extranjeros, solo con más enganche y más documentación.

Por Pol Realty | 30 de julio de 2026

Cada semana recibimos el mismo mensaje por WhatsApp, escrito desde Bogotá, Buenos Aires, Ciudad de México o Caracas: «¿puedo comprar en Miami si no soy residente?»

La respuesta es corta. Sí. Y no estás solo haciéndolo.

Los compradores internacionales invirtieron alrededor de $4,400 millones en propiedades de Miami durante 2025, según el International Report de MIAMI REALTORS. Eso mantiene a Miami como el mercado número uno de Estados Unidos para compradores extranjeros, año tras año.

Y el capital latinoamericano manda. Colombia y Argentina concentran cerca del 27% de todos los cierres internacionales del Sur de Florida. Colombia terminó 2025 como el país número uno, con $925 millones en compras —frente a $307 millones el año anterior. En el primer trimestre de 2026, cerca del 18% de los cierres fueron de compradores internacionales, con un ticket promedio de $850,000.

Traducido: cuando llegas a la mesa como comprador extranjero en Miami, no eres la excepción. Eres una parte enorme del mercado, y toda la infraestructura —title companies, prestamistas, contadores, abogados— ya está armada para atenderte.

Dicho eso, hay tres piezas que generan casi todas las preguntas. Vamos una por una.

FIRPTA: aplica cuando vendes, no cuando compras

Esta es la que más confunde, y la confusión cuesta dinero.

FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) es una ley fiscal estadounidense que se activa en el momento en que un extranjero vende una propiedad en Estados Unidos. No cuando la compra. Míralo explicado en el segundo 0:47.

Cómo funciona en la práctica: al cerrar la venta, se retiene un porcentaje del precio bruto —generalmente 15%— y se envía al IRS como anticipo del impuesto sobre tu ganancia. Ojo con la palabra bruto. La retención se calcula sobre el precio de venta completo, no sobre tu utilidad. Puedes vender con pérdida y aun así ver una retención.

La buena noticia: no es un impuesto, es un anticipo. Cuando presentas tu declaración estadounidense, si lo retenido supera lo que realmente debes, se devuelve. También existen excepciones y solicitudes de reducción según el precio de venta y el uso que el comprador le dé a la propiedad.

Por eso lo decimos siempre: FIRPTA se planifica el día que compras, no el día que vendes. Tener el ITIN en orden, la estructura correcta y un contador especializado en temas internacionales desde el inicio es la diferencia entre recuperar tu dinero en meses o pelearlo durante años.

Nosotros no somos contadores ni abogados fiscales, y no vamos a fingir que lo somos. Lo que sí hacemos es sentarte con los profesionales correctos antes de que firmes nada.

La LLC: buena herramienta, no receta universal

Mucha gente llega convencida de que hay que comprar a través de una LLC porque un amigo lo hizo así.

Una LLC puede tener mucho sentido. Te da separación de responsabilidad entre tu patrimonio personal y la propiedad, más privacidad en el registro público del condado, y hace mucho más limpia la propiedad compartida cuando compran varios socios o varios miembros de una familia. Para propiedades de renta o para un portafolio de varias unidades, suele ser el camino.

Pero no es gratis y no es para todos. Escúchalo en el segundo 0:56.

Lo que la LLC trae consigo:

  • Costos anuales de mantenimiento estatal, contabilidad y declaraciones adicionales
  • Financiamiento más complicado — los programas residenciales para extranjeros prefieren compras a nombre personal; con LLC entras a producto comercial, con otras condiciones
  • Tratamiento fiscal distinto que depende de tu país de residencia fiscal y de cómo esté estructurada
  • Sin ventaja alguna si compras una sola propiedad para uso familiar y no piensas rentarla

La estructura correcta sale de tres preguntas: en qué país pagas impuestos, cuántas propiedades planeas tener en cinco años, y qué quieres que pase con el activo después de ti. Cambia la respuesta a cualquiera de las tres y cambia la estructura.


¿Quieres saber qué estructura te conviene antes de empezar a ver propiedades? Te acompañamos paso a paso —desde armar la carpeta de documentos hasta conectarte con el prestamista y el contador correctos— sin ningún compromiso y sin costo. Charlemos por WhatsApp y armamos tu plan.


Financiamiento: sí existe, con otras reglas

El mito más caro que escuchamos es que un extranjero tiene que pagar todo en efectivo.

Falso. Existen los foreign national loans, programas diseñados específicamente para compradores sin historial de crédito estadounidense. Muchos de nuestros clientes desde Latinoamérica financian su compra en Miami sin haber tenido nunca una tarjeta de crédito en Estados Unidos.

Las condiciones son distintas, no imposibles:

  • Más enganche — típicamente entre 30% y 40% del precio, frente al 20% habitual de un comprador local
  • Tasas algo más altas que un préstamo convencional
  • Mucha más documentación — pasaporte, estados de cuenta internacionales de los últimos meses, carta de referencia de tu banco, comprobantes de ingreso traducidos y a veces una reserva de pagos en una cuenta estadounidense

Míralo en el minuto 1:04.

El factor que decide todo aquí no es tu perfil financiero. Es el tiempo de preparación. Reunir documentos de dos países, traducirlos y conseguir la carta bancaria toma semanas, no días. Los compradores que llegan con la carpeta lista compiten de igual a igual con una oferta local. Los que empiezan a juntar papeles después de encontrar la casa pierden la casa. Si quieres el detalle completo de cómo funciona el proceso, revisa nuestra guía de crédito hipotecario en Florida.

El orden correcto para comprar desde el exterior

Después de acompañar a decenas de familias latinoamericanas en este proceso, este es el orden que funciona:

  1. Define el objetivo real de la compra. Casa de uso familiar, propiedad de renta, o resguardo de capital. Cada objetivo apunta a un vecindario, un tipo de propiedad y una estructura distintos.
  2. Habla con el contador antes que con el vendedor. Estructura, ITIN y planificación de FIRPTA se definen aquí, no en la mesa de cierre.
  3. Consigue la precalificación o confirma los fondos. Con carta de precalificación de un prestamista de foreign national loans, o con comprobante de fondos si vas en efectivo. Sin esto, tus ofertas no se toman en serio.
  4. Arma la carpeta completa antes de buscar. Pasaporte, estados de cuenta, referencia bancaria, ingresos traducidos. Semanas de anticipación.
  5. Después, y solo después, sal a ver propiedades.

Ese orden es todo. Es la diferencia entre cerrar en 30 días y perder tres casas seguidas contra ofertas mejor preparadas.

Y una nota sobre el mercado de hoy: la ventana está más abierta que hace tres años. Con el inventario en niveles que no veíamos desde antes de la pandemia, hay zonas donde el poder de negociación cambió de manos —lo vimos claramente cuando Miami Lakes se inclinó a favor del comprador. Para el comprador internacional que llega preparado, eso significa más opciones y menos guerras de ofertas.

Tu derecho a comprar nunca fue el problema

Comprar en Miami siendo extranjero no es complicado. Es distinto. Y lo distinto se resuelve con preparación, no con suerte.

FIRPTA aplica cuando vendes. La LLC ayuda a algunos y estorba a otros. El crédito existe si llegas con los papeles listos. Eso es el 90% de lo que necesitas saber antes de hacer tu primera oferta.

Si quieres profundizar antes de dar el paso, tenemos la guía completa para comprar una propiedad en Florida y una guía definitiva para comprar una casa en Miami con el proceso paso a paso.

Y si prefieres que alguien lo camine contigo, es exactamente lo que hacemos. Somos un negocio familiar en Miami y trabajamos con compradores de toda Latinoamérica: te conectamos con el contador, con el prestamista y con la title company, y te explicamos cada paso en español, sin apuros y sin compromiso.

Escríbenos por WhatsApp al (954) 270-8759, envíanos un correo a hello@miami.polrealty.com, o visita polrealty.com para agendar tu consulta gratuita.

Nota: Pol Realty es una firma de bienes raíces, no un despacho contable ni legal. La información sobre FIRPTA, estructuras corporativas e impuestos es orientativa. Consulta siempre a un contador o abogado especializado en fiscalidad internacional antes de tomar una decisión.


Sobre Pol Realty
Pol Realty es una firma familiar de bienes raíces con base en Miami, especializada en compradores y vendedores de propiedades de lujo en Miami-Dade y Broward, incluidos inversionistas internacionales de Latinoamérica. Publicamos análisis de mercado por vecindario y acompañamos a cada cliente con datos verificables, no con promesas. Encuéntranos en polrealty.com y en nuestro canal de YouTube, Miami Dream Homes.

Dedicados a ti. Comprometidos con la excelencia.

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